北京楼市押宝“金九”

摘要：今年楼市最后的金九销售旺季“金九银十”终于拉开了帷幕。

华夏时报记者 胡坤 北京报道

　　今年楼市最后的北京销售旺季“金九银十”终于拉开了帷幕。

　　对于开发商来说，楼市今年的押宝这两个月格外重要。“开发商能不能完成全年的金九任务，就看这最后一搏了。北京”我爱我家市场研究部分析师孔丹这样告诉《华夏时报》记者。楼市

　　根据亚豪机构的押宝统计数据，9月北京将有创下年度纪录的金九39个楼盘入市销售，而且总体定价相对谨慎，北京这也在一定程度上反映了开发商的楼市无奈：这一轮已经持续了半年的楼市调整的影响开始显现，开发商们迫切需要加快销售进度回笼资金。押宝

　　好消息是金九，业内分析人士普遍认为，北京今年出现真正的楼市“金九银十”将会是大概率事件，但其“成色”如何主要依赖于开发商的降价幅度。

押宝“金九”

　　亚豪机构的统计数据显示，在9月即将入市的39个项目中，纯新盘有19个，老盘的后期项目有20个。无论是总数还是纯新盘数量，都创下了年内新高，这也反映出开发商希望借“金九银十”冲刺销售消化库存的心态。

　　从今年1月份开始，北京住宅市场上的库存量就开始连续攀升。根据北京市住建委网站上公布的数据，截至8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。这些存量折合销售额约为2588.5亿元，相当于170家房企2013年北京商品住宅市场的销售总额。“去库存”已成为目前各大房企所面临的首要任务。

　　亚豪机构统计数据显示，今年前7个月126个开盘项目共推出36513套商品住宅，截至目前，还有18860套房源待售，形成库存。2014年前7个月的新增库存就占到目前商品住宅整体库存量的22%，这些新增库存不仅影响到开发商的销售业绩，更对企业赖以生存的资金链形成威胁。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，成交量持续低迷超过一年，开发商的资金链就会出现断裂的危险。到目前为止，北京楼市下行的时间虽然只有半年，开发商还没有到“扛不下去”的地步，但影响已经开始显现。“开发商的资金情况不是特别乐观。”她说。

　　开发商眼下面临的最大问题可能不是资金压力，而是完成销售业绩的压力。尤其是对于那些上市房企而言，借“金九银十”冲高销售额格外重要，因为对于很多投资者来说，“主营业务收入”是上市公司财报中仅次于“净利润”的一个重要指标，而9、10月份将是决定这个指标能否“过得去”的最后机会。

　　也正是面临这些压力，开发商们在给新盘定价时，普遍偏“保守”。 

　　在已经公布销售价格的项目中，纯新盘东亚尚品台湖的商住两用房的预计价格仅为16500元/平方米起，是台湖区域报价最低的项目。而房山几个计划上市的住宅项目整体报价基本回归至去年同期水平，仅为19000-22000元/平方米，比如纯新盘五和万科长阳天地的一位销售人员给本报记者的报价就是均价20000元/平方米。老项目建邦华庭的一位销售人员也告诉本报记者，该项目的最低价为19000元/平方米，此外排号时还有2万抵18万、全款9.8折等优惠。还有些项目更加谨慎，根本没有公布销售价格，而是打算通过前期的蓄客情况与客户心理预期来确定最终的售价。

　　“在政策没有宽松的情况下，开发商要想在‘金九银十’迎来一波行情的话，那么在价格上就必须要做出比较大的让步。”郭毅认为，从目前的情况来看，开发商已经做出了一定程度的让步。

　　“这是今年最后的机会，开发商必须要抓住。”孔丹表示。

行情可期

　　其实，近两年来北京楼市“金九银十”的说法已经变得名不符实。在政策的影响下，传统的淡旺季已经变得紊乱。比如，去年销售情况最好的就不是“金九”，也不是“银十”，而是出现在3月份。不过，业内分析人士认为，今年的“金九银十”还是很有可能出现的。

　　“越是调整的年份越有可能出现‘金九银十’。”中原地产首席分析师张大伟表示，只有楼市调整时，开发商才有可能降价跑量，才有可能大幅提升成交量。而这一点，已经在2011年那一轮楼市调整中被证实。

　　2011年1月底，“新国八条”出台，北京各项政策随之收紧，楼市进入下行周期。到了9、10月份，不堪压力的开发商纷纷降价，使得当年的“金九银十”成交量大增，成为那一轮楼市调控中的一抹亮色，也使得一些开发商回笼了急需的资金，顺利挺过了那一次“寒冬”。

　　眼下的情况和2011年类似，同样是经历了一段时间的下行，开发商同样有降价的意愿，就连7、8月成交量出现了反弹都一模一样。

　　2011年，7月环比6月，期房商品住宅成交量套数和面积分别上涨了16.7% 、25.1%，现房商品住宅成交量套数上涨了7.8%、成交面积上涨了11.6%。8月成交量环比仍继续回升，期房商品住宅成交套数增长了12.4%，成交面积增长了23.6%。同期现房商品住宅成交回升更加迅猛，环比7月成交套数增加了31.8%，成交面积增加了20.9%。

　　而今年的7、8月份，北京楼市的回升情况也比较明显。比如7月的二手房成交量在连续下滑了3个月之后开始反弹，环比6月份上升了23%。8月也延续了这一稳步回升的势头，8月上旬北京市住宅网签量为4836套，与7月上旬相比回升28.3%。

　　“今年以来，北京楼市的降价幅度在10%，这对很多购房者还是很有吸引力的。”孔丹指出，7、8月份成交量的回升，主要就是因为开发商的降价，虽然只是以打折优惠等形式的暗降。他认为今年的“金九银十”肯定会出现，其含金量如何就要看开发商的降价幅度能有多大。开发商降价的幅度越大，购房者就会越积极，成交情况就会越好，反之亦然。“‘金九银十’不仅是开发商降价跑量的良机，也是购房者难得的购房良机。”他表示。

　　但对于全年的走势，孔丹仍表示不太乐观。“会有一定程度的复苏，但成交量不会恢复到去年甚至今年3月份的水平。”至于房价，孔丹认为更不可能回升，因为购房者对此非常敏感，房价回升只能使更多购房者转入观望。

　　郭毅也表示：“今年的‘金九银十’有望迎来一轮市场行情的反弹，但在整体政策环境依然趋紧、限购限贷政策仍未放松的前提下，年底楼市成交还将恢复清淡局面。”