越大越能赚 房地产行业“马太效应”愈发明显

【建材网】“房住不炒”“因城施策”，马太效应在中央经济工作会议定调后，越大越能愈房地产板块出现连续上涨行情。赚房在整体平稳的地产调控基调下，房地产行业的行业“马太效应”愈发明显，头部企业强者恒强，明显中小型房企则压力渐显。马太效应

离2019年收官还有两周的越大越能愈时间，近七成房企的赚房全年目标完成率已达到90%以上，其中部分房企已提前达成全年目标。地产分析人士表示，行业未来房地产行业分化可能会愈发严重，明显行业下行周期恰是马太效应龙头房企取得更大领先优势的战略机遇期。

市场份额再向头部企业集中

国家统计局12月16日发布的越大越能愈统计数据显示，1至11月份，赚房全国商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1至10月份加快0.1个百分点；全国商品房销售额139006亿元（人民币，下同），同比增长7.3%，增速持平。

上市房企的销售业绩增速明显快于全国整体水平。根据内地和香港相关上市房地产企业发布的公告，目前已经有40家房企发布今年前11个月的销售业绩，合计销售额达66808.53亿元，同比增长18%，并且超过了2018年全年62946.66亿元的水平。

市场份额进一步向头部企业集中，分化加速，强者恒强。排名前十的上市房企，前11个月合计销售额达40232亿元，占已公布销售数据的40家上市房企前11月合计销售额的60%。

前11个月销售额超过5000亿元的房企数量，从去年的2家增至4家。恒大继续排名第 一，前11个月销售收入达到5805.9亿元，同比增长8.5%。万科前11个月累计实现合同销售金额5735.3亿元，同比增长5.4%。其中，11月份合同销售面积及合同销售金额双双出现环比两位数增长，增长率分别达34.35%、25.73%。

新进入“5000亿元俱乐部”的碧桂园和融创中国，前11个月销售额分别较去年同期增长10.2%、20.3%，分别为5398.4亿元、5005.7亿元，均已超过去年全年水平。

除了上述四巨头外，保利、绿地、中海、中国建筑、绿城、新城控股、世茂房地产、华润置地、龙湖等17家上市房企前11个月的合同销售额均已突破1000亿元。

部分房企已达年度销售目标

就全年目标完成率来看，根据克而瑞的报告，截至11月末，在年内设定业绩目标的企业中，近七成房企的目标完成率已达到90%以上。其中，世茂房地产、龙湖、阳光城、金科、中梁、禹洲、宝龙等9家房企已提前达成全年目标。

龙头房企中，根据恒大年初公布的6000亿元全年目标推算，恒大的全年目标完成度已达96.8%；融创中国的全年目标是5500亿元，前11个月已完成目标的91%；保利今年冲击的目标是5000亿元，截至11月底的完成度为84%。万科、碧桂园则没有公布全年销售目标。

按照惯例，每年年底房企都会冲刺销售，因此完成年度销售目标是大概率事件。不过，克而瑞的报告认为，在调控持续、行业增速放缓、整体项目去化率不及预期的背景下，部分房企完成全年业绩目标仍有较大压力。

从规模增速来看，40家上市房企中，除了绿地控股和瑞安房地产外，其余各家前11个月的销售额均较去年同期出现增长，且同比增速超过20%的达28家。其中，建业地产前11个月实现销售额816.65亿元，较去年同期增长了79.6%，增幅居首；中骏置业前11个月的销售额增长51.2%，排名第二。

花旗预计，今年内地上市房企全年的销售额增速有望达到19%，超过其预测的15%。预计2020年销售额将继续保持增长，增速预计达13%。

龙头房企海外融资成本优势明显

今年前11个月，海外发债仍是房企融资的重要通道。统计数据显示，今年以来，房企海外融资规模和成本均呈现上升态势，但龙头房企以及有央企或国资背景的房企，其海外融资成本明显低于其他房企。

中国指数研究院的统计显示，1月至11月，房企海外债券发行规模为4603.4亿元，同比增长33.6%，较去年全年增长21.8%；海外债券融资成本为8.33%，较去年同期上升0.94个百分点。

12月以来，多家房企启动海外融资计划。截至17日，融信中国、华润置地、力高集团、珠海华发、华南城、新城控股等房企先后成功入市发行美元债，融资总额达23.24亿美元。其中，仅华润置地就融资10.5亿美元，债券的票面年息仅3.75%；珠海华发融资2亿美元，票面年息为3.7%。而华南城、力高集团的融资成本高达11.5%，新城控股3.5亿美元2年期美元债券的票面年息为7.5%。

市场分析人士表示，明年海外发债依然会是房企融资的重要通道，预计很快将迎来第 一波内地房企发行美元债“借新还旧”高峰，融资能力及融资成本的差异，将使得房企行业分化愈发严重。

12月10日至12日，中央经济工作会议在北京举行，会议提出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”