14城市打响新一轮限购战 国八条地方细则加速落地

摘要：投资投机需求将被有效抑制，城市若自住需求也遭抑制，打响地可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的新轮限购情况。

　　多个城市楼市调控细则各有侧重

　　青岛   恢复新建商品房转让手续费收取标准：新建商品住房转让手续费：每平方米3元。战国则加

　　上海     积极稳妥推进房产税试点；2011年筹建保障性住房22万套。条地

　　北京     外地户籍居民家庭在北京购房需纳税满5年；2011年底前公租房入住1万户以上。速落

　　成都     未规定外地户籍居民家庭在成都购房需纳税年限；开发商提交的城市商品住宅预售价格3个月内不得调整。

　　广州     未满18岁人士不得单独购买商品房；执行“卖一可再买一”原则，打响地保护改善型需求。新轮限购

　　石家庄  确定调控细则“有效期”为2011年2月19日-2011年12月31日。战国则加

　　天津     对情节严重的条地虚假违法房产广告公开曝光。

　
   　楼市调控“国八条”的速落地方细则正在加速落地。

　　随着天津和石家庄21日推出“国八条”细则，城市眼下已至少有14个城市出台包括限购细则在内的打响地一系列措施落实楼市调控“国八条”。加上此前已经出台的新轮限购限购令的省会城市、计划单列市和房价上涨过快城市，目前全国已出台并执行限购令的城市已经超过30个。

　　专家认为，限购政策将在更多城市实施，严格执行“限购令”的城市全年交易量同比将萎缩两到三成，全国整体成交量或降一成左右，房价存在下调的压力，但全线大幅降价的情况难以出现。

　　整体成交量或降一成

　　截至21日，北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄等14个城市，已出台包括“限购令”在内的“国八条”地方细则。与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过1年不同，北京设定为5年，北京版“限购令”被网友称为“史上最严”。按照相关要求，近期可能还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。

　　“限购”对于楼市成交量的影响立竿见影。

　　据中国之声《央广新闻》21日援引据北京市房地产交易管理网及伟业我爱我家的统计数据称，北京楼市调控细则执行首日（17日），住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成，达86.78%。

　　据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到40%，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在20%～30%。各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在5%～10%，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

　　中金公司则估算认为，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%～18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1／3，二线城市约下降1／4。

　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　“上海不缺待售房源”

　　国家统计局公布的数据显示，2010年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。今年1月，70个大中城市中有68个城市新建商品住宅价格同比上涨。专家认为，在全新的房价统计方案中，1月数据与以往历史数据不完全可比，但仍可看出国内房价1月份仍处于上升期。不过，考虑到1月末楼市调控“国八条”以及沪渝两地试点房产税相继出台等因素，各地楼市供求量锐减，市场进入观望期，住宅市场价格有可能出现一定幅度的松动。

　　据上海永庆房屋研展部统计，2月上半月上海全市成交一手住宅487套，成交量环比1月下半月的4479套，跌幅达89%，一手住宅成交均价环比下跌7%至21220元∕㎡。上海永庆房屋总经理陈史翎表示，2月上半月成交量锐减，既与春节放假有关，也因“限购令”的严格推行，限制了高总价、中心城区、大面积三大住宅品类的主要买家——投资客及高端买家的进场。该类产品的买家资金充裕，房产税、加息对他们的影响不大，但“限购令”的出台，使他们无法再将房地产作为资产配置的手段。

　　另据统计，截至2月17日，上海市一手住宅累积存量有396649套，按照去年的月平均成交量6975套计算，消化存量需57个月。陈史翎认为，其实上海不缺待售房源，只是开发商历来习惯分批推案，造成市场房源紧缺的错觉。今年调控政策紧密出台，市场买气退潮、银行信贷紧缩，开发商将不能再用传统方式操作，反而可能会降价促销、加速清盘，从而引导市场价格下调。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭称，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。

　　首次置业需求遭抑制

　　买房成本已越来越高。

　　自2月9日起中国人民银行再次上调人民币存贷款利率，这也是过去4个月来第三次加息，而给购房者传递的信息是未来还款压力还会继续增加。另外，春节后个人住房贷款业务也已全面收紧，尽管各大银行没有明确宣布取消首套房贷“8.5折”优惠利率，但在实际办理中已很难申请到。

　　据测算，在连续加息三次后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.60%，优惠利率再取消，贷款成本的增加更为明显。以20年期100万元等额本息的房贷为例，按8.5折优惠利率计算，三次加息后月均还款额由6626.66元提高至6941.15元，每月还款额增加314.49元；按基准利率计算，三次加息后月均还款额由7129.74元增加至7514.72元，每月增加384.98元。而按现行贷款利率计算，房贷利率8.5折优惠和基准利率间，每月还款额相差573.57元。现在贷款比四个月前贷款月供要多出八九百元。

　　杨红旭认为，以每月增加的贷款计算，取消“8.5折”优惠利率对购房者来说相当于又上调了4次贷款利率，一次性加息100个基点。利率优惠取消和持续加息，二者叠加大幅增加了购房成本，由此必然抑制部分首次置业需求。在严格的“限购令”、“限贷令”下，投资投机需求将被有效抑制，若自住需求也遭抑制，可能会导致今年上半年楼市出现异常低迷的情况。